재개발·재건축 아파트 매입 방법은 무엇이 있을까? 일반분양과 조합원 입주권 사이에서 고민을 하게 된다. 입주권이든 일반분양 물량이든 가격이 단기간에 지나치게 오른 감이 없지 않다. 일반분양분 당첨 가능성과 자금 사정, 대출 가능액, 추가분담금 납부 조건 등을 꼼꼼히 따져보고 선택해야 한다.
서울에 내 집을 마련할 계획을 세운 사람들이 많다. 하반기 서울 재개발·재건축 아파트 일반분양이 본격화되면서 일반분양분과 조합원 입주권(동·호수 배정이 끝난 물건)을 놓고 어느 것을 구입할지 저울질 하는 주택 수요자가 늘고 있다.
건설 업계와 부동산 정보 업체에 따르면 8월 말부터 연말까지 서울에서 33개 단지 9000여 가구가 분양될 예정이다. 재개발·재건축 단지는 대체로 교통·교육 여건이 뛰어나고 주변에 편의시설을 잘 갖춘 도심 신규 주택이어서 수요자 사이에서 인기가 높다. 최근 분양된 서대문구 e편한세상 신촌, 성동구 신금호 파크자이 등은 모든 주택형에서 1순위 마감 성적을 보였다.
▧ 재개발·재건축 아파트 분양 시장 열기에 조합원 입주권도 후끈
재개발·재건축 단지에서는 조합원 몫을 뺀 나머지 물량이 일반 분양된다. 보통 조합원이 먼저 좋은 층이나 향의 아파트를 배정 받기 때문에 조합원 입주권은 이른바 ‘로열층’인 경우가 많다. 하지만 올 들어 상황이 달라졌다. 규제 완화 등으로 분양시장이 과열 양상을 띠면서 입지가 좋은 사업장의 경우 조합원 분양가 대비 최대 수억원의 웃돈이 붙었다. 일반분양분보다 비교적 싼 값에 로열층을 배정받을 수 있다는 매력에 수요가 대거 몰렸다. 웃돈 상승에 따른 시세차익 기대감도 한몫했다. 이 때문에 일부 입주권 가격은 일반분양 예정가보다 비싼 수준까지 치솟았다. ‘조합원 입주권이 일반분양분보다 저렴하다’는 통설도 통하지 않게 된 것이다.
부동산 전문가들은 청약 자격과 가격 부담 등이 다르기 때문에 투자 때 신중하게 판단해야 한다고 강조한다. 입주권은 일반분양과 달리 청약통장이나 청약가점과 무관하다. 매입할 때 청약통장을 따로 쓸 필요가 없는 것이다. 일반분양 물량에 비해 대체로 층·향·동이 좋다. 최근 입주권 가격이 뛰면서 예전보다 가격 경쟁력이 낮아지긴 했지만 여전히 매력적이라는 분석이 나오는 것도 이 때문이다.
만약 예상치 못한 추가분담금이 발생할 가능성이 클 때는 청약을 노리는 게 유리하다. 실제로 과거 경기도 성남시의 한 재개발 아파트는 일반분양 물량이 대거 미분양되자 추가분담금이 1억원 이상 늘기도 했다. 입주권은 일반분양에 비해 자금 부담도 크다. 한꺼번에 목돈이 들어가기 때문이다.
▧ 일반분양(청약)이든 입주권 매입이든 무리한 투자는 금물
당분간 조합원 입주권에 관심을 갖는 수요는 줄어들 것으로 전망된다. 입주권이 일반분양분보다 비싸지면서 굳이 추가분담금 발생의 부담을 안고 조합원 물량을 매입할 필요가 없어졌기 때문이다.
KB국민은행 박원갑 부동산 수석전문위원은 “부동산 시장이 호황일 때는 조합원이 되는 게 유리하고 불황일 땐 일반분양이 유리한데, 최근 부동산 경기가 살아나긴 했지만 미국 금리 인상 등으로 불확실성이 남아 있는 상황이라 안전한 일반분양을 선호할 것”이라고 분석했다.
다만, 무리한 투자는 금물이라는 것이 전문가들의 공통된 지적이다. 재개발·재건축 아파트 매입 시장에서 일반분양(청약) 또는 조합원 입주권으로 서울에서 내 집 마련에 대한 꿈을 실현시킬 수 있다. 하지만 꿈을 이루기 위해 현실을 배제한 무리한 투자는 하지 않는 것이 바람직할 것이다.
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