지난해 4·1 부동산 거래 정상화 조치의 일환으로 4월 25일부터 아파트 수직 증축 리모델링을 허용하는 주택법 개정안이 시행됐다. 개정 법률에 따르면 15층 이상 건물은 3개 층을 추가 증축할 수 있다. 14층 이하 아파트는 2개 층의 증축이 허용된다. 분당·일산·평촌 등 1기 신도시와 강남 3구에서는 재건축의 기대가 크다.
리모델링은 여러 면에서 재건축보다 유리하다. 우선 내구연한이 15년으로 재건축(40년)보다 짧다. 공사 기간도 재건축이 평균 10년 정도 소요되는 데 비해 리모델링은 평균 5년에 불과하다. 다만 일반 분양 수입은 재건축이 다소 높다. 리모델링이 가능한 가구 수는 전국에 100만 가구에 이를 것으로 전망된다. 전문가들은 리모델링 시장 규모만 150조 원에 이를 것으로 분석했다. 건설경기 침체로 어려움을 겪고 있는 건설사들은 리모델링 사업에서 활로를 모색하고 있다.
자금이 부족한 입주자들이 급매물을 내놓으면서 시세가 떨어졌다. 대치동의 한 부동산 중개업소 관계자는 “강남은 주변 시세가 받쳐주기 때문에 자산가치가 상승할 수 있지만 다른 지역은 리모델링으로 이익을 기대하기 어려울 것”이라고 말했다.
리모델링 지원 정책에 앞서 있는 성남시의 한 관계자는 “리모델링으로 돈을 벌겠다는 욕심은 금물”이라고 했다. 삶의 질을 높이는 투자로 봐야 한다는 것이다. 소형 아파트는 시장에서 인기가 높은 중형으로 면적을 늘리는 게 유리하다고 조언한다.
수직증축을 하려면 기본 골격이 늘어나는 2~3개 층의 하중을 견딜 수 있어야 한다. 그러나 많은 아파트가 건설 당시 증축을 고려해 충분한 지지력을 확보했을지는 의문으로 남는다. 오히려 대부분의 아파트가 부실하게 시공됐을 가능성도 제기된다.
리모델링 지원 정책에 앞서 있는 성남시의 한 관계자는 “리모델링으로 돈을 벌겠다는 욕심은 금물”이라고 했다. 삶의 질을 높이는 투자로 봐야 한다는 것이다. 소형 아파트는 시장에서 인기가 높은 중형으로 면적을 늘리는 게 유리하다고 조언한다.
수직증축을 하려면 기본 골격이 늘어나는 2~3개 층의 하중을 견딜 수 있어야 한다. 그러나 많은 아파트가 건설 당시 증축을 고려해 충분한 지지력을 확보했을지는 의문으로 남는다. 오히려 대부분의 아파트가 부실하게 시공됐을 가능성도 제기된다.
1기 신도시 건설 당시 한 건설업체의 현장소장을 지냈던 한 전문건설업체 임원은 “당시에는 주택 200만 호 공급계획에 따라 아파트 건설붐이 일어 건설자재가 모자랄 정도였다. 그래서 중국산 철근과 저급 시멘트, 염분을 덜 뺀 바다모래가 많이 쓰였다”고 말했다. 그는 “공기에 쫓기다 보니 날림시공도 비일비재했다”며 “설계상의 강도를 100% 신뢰하는 건 위험하다”고 덧붙였다.
국내 아파트들의 경우, 내진설계가 취약하다는 지적도 나온다. 현재 리모델링 대상이 되는 아파트들은 1988년과 1995년 기준의 내진설계가 적용됐다. 하지만 수직증축을 하려면 2009년에 강화된 내진설계를 적용해야 한다. 결국 내진 설계 기준을 충족하는 보수와 공사비는 주민들의 추가로 부담해야 할 몫이다. 건축물 구조 안전진단업체의 관계자는 “수직증축을 하기 위한 내진설계 보강 비용은 일반 수평 리모델링의 두 배쯤 들 것”이라고 예상했다.
따라서 정부와 지자체가 수직증축으로 바뀌게 될 도시디자인의 가이드라인을 정해놓고 그 범위 안에서 자율성을 줘야 한다는 지적이다. 리모델링을 개인의 생활 편의 향상에 국한하지 않고 도시 재생이란 정책적 시각으로 접근해야 한다는 것이다.
국내 아파트들의 경우, 내진설계가 취약하다는 지적도 나온다. 현재 리모델링 대상이 되는 아파트들은 1988년과 1995년 기준의 내진설계가 적용됐다. 하지만 수직증축을 하려면 2009년에 강화된 내진설계를 적용해야 한다. 결국 내진 설계 기준을 충족하는 보수와 공사비는 주민들의 추가로 부담해야 할 몫이다. 건축물 구조 안전진단업체의 관계자는 “수직증축을 하기 위한 내진설계 보강 비용은 일반 수평 리모델링의 두 배쯤 들 것”이라고 예상했다.
일부에서는 아파트 리모델링이 본격화될 경우 도시디자인 변형과 난개발의 가능성도 제기한다. 한 도시 안에서 수십 개 단지가 경쟁적으로 수직증축을 하게 되면 스카이라인이 높아지는 것은 물론 수천 가구의 아파트를 도심에 새로 짓는것과 같은 영향을 미치게 된다.
교통과 상·하수도 등 도시 기반시설의 기능 악화가 불가피하다. 2011년 권도엽 당시 국토해양부 장관은 “1기 신도시는 도시설계에서부터 국제적인 벤치마킹 모델로 떠올랐는데 수직증축을 허용하면 도시디자인부터 망가진다”고 우려감을 나타낸 바 있다.
따라서 정부와 지자체가 수직증축으로 바뀌게 될 도시디자인의 가이드라인을 정해놓고 그 범위 안에서 자율성을 줘야 한다는 지적이다. 리모델링을 개인의 생활 편의 향상에 국한하지 않고 도시 재생이란 정책적 시각으로 접근해야 한다는 것이다.
성남시 리모델링지원센터 관계자는 “신도시 정책은 국가가 계획해 조성한 것이기 때문에 사후 책임도 국가가 지는 게 맞다”며 “국가의 부담을 덜기 위해 민간에 자율적인 리모델링 기회를 준 것이지만 계획도시의 취지에 맞게 국가도 어느 정도의 통제와 조정이 필요하다”고 말했다.
